Land Entitlement: 8 cose essenziali da sapere

Land Entitlement negli Stati Uniti

Conosci il land Entitlement?

Il “Land Entitlement” negli Stati Uniti è il diritto di una persona ad acquisire la proprietà di un terreno pubblico. Questo concetto ha radici profonde nella storia degli Stati Uniti, in particolare nel periodo della colonizzazione e dell’espansione verso ovest.

Origini storiche:

• Homestead Act: Una delle leggi più importanti legate al Land Entitlement è l’Homestead Act del 1862. Questa legge permetteva ai cittadini statunitensi di richiedere fino a 160 acri di terreno pubblico non assegnato, a patto che lo coltivassero e vi costruissero una casa.
• Altre leggi: Nel corso degli anni, sono state emanate altre leggi che hanno regolamentato l’acquisizione di terreni pubblici, come la General Mining Law of 1872 e il Timber Culture Act del 1873.

Significato attuale:

Oggi, il concetto di Land Entitlement ha un significato più limitato rispetto al passato. Gran parte dei terreni pubblici è già stata assegnata, e le leggi che regolano l’acquisizione di nuovi terreni sono più restrittive. 

Tuttavia, il termine può ancora essere utilizzato in diversi contesti tra cui la Pianificazione urbanistica dove il concetto di Land Entitlement può essere rilevante nelle discussioni sulla pianificazione urbanistica e sullo sviluppo del territorio.

8 Cose essenziali da sapere sul Land Entitlement

In sintesi il Land entitlement è il processo legale che consiste nell’ottenere l’approvazione per un piano di sviluppo. È considerato una fase lunga, complessa e costosa del processo di sviluppo immobiliare.

Quando si valuta di entrare in questa fase del processo, è bene conoscere questi 8 punti su tutto ciò che c’è da sapere sul Land Entitlement, una delle strategie più remunerative ma anche più avanzate del Land Flipping.

Esempio di progetto di lottizzazione

1. I motivi per cui potrebbe essere necessario il Land Entitlement

Un terreno con “entitlement” è un terreno che ha tutte le autorizzazioni necessarie degli enti governativi per essere sviluppato per uno specifico uso.

L’entitlement è il processo attraverso il quale si ottiene il diritto legale di sviluppare una proprietà per l’uso scelto. Questo processo può coinvolgere un certo numero di organizzazioni e permessi diversi.

Di seguito sono riportati solo alcuni dei passaggi del processo di entitlement che potrebbe essere necessario affrontare.

Riclassificazione:

Le ordinanze di cambio di destinazione d’uso sono leggi scritte che forniscono specifiche per l’uso di immobili in diverse zone.

Poiché il cambio di destinazione d’uso detta gli usi consentiti dei terreni sui lotti di terreno, può interferire con l’uso desiderato dal proprietario del terreno.

Gli usi del terreno includono: 

• ricreativo 
• trasporto 
• agricolo 
• residenziale
• commerciale.

Se il lotto non ha la destinazione per l’uso previsto, potrebbe essere necessario richiedere un cambio di zoning.

Quindi, un terreno si trova in un quartiere residenziale e si desidera utilizzarlo per scopi commerciali, si dovrà richiedere una riclassificazione alla contea locale.

Varianti di cambio di destinazione d’uso (zoning):

A volte i proprietari dei terreni non hanno bisogno di cambiare l’uso consentito del loro terreno.

Piuttosto, vogliono richiedere una deroga da un certo requisito del codice di zoning, come il ritiro dal cortile anteriore o le dimensioni minime dell’edificio.

Eventuali deviazioni dall’ordinanza di zoning di cui si ha bisogno per costruire potrebbero richiedere una variante di zoning.

Revisione ambientale:

A seconda del tipo di costruzione che si sta intraprendendo e delle fonti di finanziamento che si stanno utilizzando, potrebbe essere necessario passare attraverso un processo di revisione ambientale federale o statale.

Potrebbero anche esserci altri permessi o revisioni ambientali richiesti dallo stato, dalla città o dalla contea, come uno studio delle zone umide o paludose (wetlands) su cui non è permesso costruire.

Permessi di utilizzo:

In molte zoning, ci sono usi che sono consentiti solo con un permesso di utilizzo condizionale.

In questi casi, non è necessario passare attraverso un processo di riclassificazione, ma sarebbe necessario presentare una domanda per un permesso di utilizzo condizionale.

Permessi edilizi:

In quasi tutte le contee o giurisdizioni, sarà necessario richiedere un permesso edilizio per costruire sulla proprietà.

Si tratta di un processo separato da qualsiasi approvazione di zonizzazione e potrebbe richiedere una serie di altri permessi, come un permesso di fossa biologica nel caso in cui il terreno non fosse raggiunto dalla rete fognaria locale.

Approvazioni delle utenze:

Il terreno ha già l’accesso alle utenze? Avrà bisogno di installare le utenze? Che tipo di approvazione è richiesta prima che ciò venga fatto?

Probabilmente bisognerà contattare la società locale di servizi pubblici per ottenere elettricità, acqua, gas, e fognatura estesi al lotto in questione.

Approvazioni stradali:

Se c’è l’intenzione di creare nuove strade, allora bisogna richiedere l’approvazione prima che possa iniziare la costruzione.

Potrebbe essere necessario anche aver bisogno di ottenere l’approvazione per l’uscita e l’ingresso dal dipartimento locale dei trasporti dalla strada che fronteggia il terreno in questione.

Paesaggistica:

Se c’è l’intenzione di fare del paesaggio o costruire uno stagno, il progetto potrebbe richiedere l’approvazione.

2. Il Land Entitlement è importante perché c’è bisogno del permesso delle agenzie della zona o contea dove si investe

Questo processo può determinare se il processo di sviluppo può procedere.

Pertanto, è necessario passare attraverso la procedura di land entitlement e ottenere le autorizzazioni appropriate dagli enti normativi locali.

In realtà tutto questo processo viene fatto dagli ingegneri con cui si decide di intraprendere il progetto.

3. Il processo può richiedere da 3 a 12 mesi

Il processo di land entitlement non è per chi ha fretta. Può richiedere da 3 a 12 mesi (come minimo).

Il processo varia in gran parte a causa della città in cui è presente il terreno. Alcune giurisdizioni hanno ordinanze più complicate di altre.

Si avrà anche a che fare con molteplici attori, come lo staff, la commissione di pianificazione locale, il consiglio comunale, i consulenti esterni, ecc.

Anche se tutti sono allineati, potrebbe essere necessario dover passare attraverso più audizioni pubbliche prima di ricevere l’approvazione per il land entitlement. Anche questi ultimi passaggi verranno fatti dagli ingegneri.

4. Il Land Entitlement è un processo multi-step

Le fasi esatte del land entitlement varieranno a seconda della giurisdizione in cui si trova il terreno.

Queste sono le responsabilità come sviluppatore:

• Esaminare formalmente le normative di zoning in vigore, il codice edilizio e le leggi e le iniziative locali.
• Conoscere la zona è un vantaggio ma non è strettamente necessario in quando noi lo facciamo a distanza. Basta assumere un ingegnere locale che conosce le leggi locali e sapere come “ragiona” la contea. Questo ci aiuterà a capire le decisioni che vengono prese e perché vengono prese, poiché anche la città le esaminerà durante il processo.
• Presentare una proposta formale insieme a un pacchetto di progettazione concettuale. Questo è ciò che la città esaminerà per prendere la sua decisione.
• Attendere i risultati dei test. La città probabilmente richiederà qualche tipo di studio o test per assicurarsi che non ci siano importanti impatti ambientali negativi. Cercheranno anche di capire se ci sono impatti sulla comunità locale.
• Far esaminare la domanda dai funzionari e dalle agenzie cittadine competenti. Quando tutte le informazioni appropriate sono state studiate, si riceverà una decisione. L’agenzia pertinente firmerà il progetto.

Non appena tutte queste fasi verranno superato, si riceverà l’approvazione necessaria per procedere.

5. I costi del Land Entitlement possono variare

I costi dipendono dalla grandezza del progetto: se si tratta di un terreno piccolo allora le spese sono minime e viceversa, su terreni di dimensioni grandi le spese sono maggiori.

Ad ogni modo il costo può variare da qualche migliaio di dollari a qualche centinaia di migliaia di dollari!

6. Il processo potrebbe subire ritardi

La domanda sarà esaminata dal dipartimento di pianificazione, che prenderà grande cura di esaminare vari studi che determineranno come il terreno in questione e qualsiasi cambiamento ad esso avranno un impatto sulla comunità locale e sull’ambiente.

Spesso, gli studi sono eseguiti da consulenti indipendenti che valuteranno questioni come i trasporti, l’aumento demografico e l’impatto ambientale.

Per questo motivo, il processo può spesso richiedere mesi (se non anni).

Potrebbe anche essere necessario passare attraverso una varietà di agenzie per l’approvazione.

Inoltre bisogna considerare di dover interfacciarsi con il dipartimento dei vigili del fuoco, i fornitori di servizi pubblici, i fornitori di trasporto pubblico e il dipartimento dei parchi e delle attività ricreative: queste sono tutte attività di cui si occuperà la società di ingegneria che realizzerà il progetto di costruzione.

A seconda del risultato delle loro valutazioni, il progetto potrebbe essere negato o ritardato.

Altri ostacoli che si possono incontrare durante il percorso potrebbero essere una nuova legislazione che mette a rischio lo sviluppo del progetto, o varie violazioni di zoning o codici che non erano presenti in passato.

Lo staff, che è la società di ingegneria, conosce bene il processo.

Potrebbe essere necessario consultare una società di ingegneria locale ed esperta in materia.

7. Il Land Entitlement è distinto dalla zonizzazione

Spesso, le persone si chiedono qual è la differenza tra Zoning ed Entitlement.

La Zoning è solo una parte del puzzle dell’Entitlement.

Ottenere l’approvazione per il land entitlement ti dà il permesso di sviluppare il terreno nel modo che si desidera.

La zoning determina ciò che si può costruire su un pezzo di terreno attraverso un codice predeterminato.

Si potrebbe tentare di riclassificare una proprietà attraverso il processo di land entitlement, ma il land entitlement include in definitiva molto più di questo.

8. Il Land Entitlement necessita di un piano di azione

Per rendere il processo di land entitlement il più indolore possibile bisogna affidarsi ad una società di ingegneria che abbia esperienza e conosce bene il territorio. Questo è quello che serve per una buona riuscita del progetto di entitlement 

Considerazioni finali

Il Land Entitlement è un livello avanzato del Land Flipping e allo stesso tempo puoi valutare la sua applicabilità partendo proprio dal Land Flipping. All’inizio del percorso Land Flipping potrai fare compravendita di terreni edificabili e in una fase successiva potrai applicare il Land Entitlement, anche con il supporto di WeAmerica.

Il Land Flipping è un’attività poco nota che sta trasformando il mercato immobiliare americano. Consiste nell’acquisto e vendita di terreni negli Stati Uniti, un’attività che sta guadagnando sempre più popolarità. Questo perché offre la possibilità di realizzare profitti intorno al 100% per ogni operazione e può essere gestito interamente a distanza.

Se ti piace e vuoi approfondire l’attività del Land Flipping, anche senza dover andare negli Stati Uniti, e con budget ridotti, ti consiglio di guardare il webinar registrato che abbiamo preparato per te.

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