Scopriamolo insieme…

New Jersey

Nel New Jersey, il tasso di interesse statale è del 18% e le aste per ottenere i certificati Tax Lien sono con offerte al ribasso (bid down). Tuttavia, è un processo molto diverso dagli altri Stati in cui viene applicato il bid down perché in NJ il tasso di interesse può arrivare anche fino allo 0% dopodiché verrà offerto un premio sul Tax Lien.

Il premio è un importo al di sopra del valore del Tax Lien che gli investitori sono disposti a pagare per ottenere un certificato. Nel New Jersey, nel caso in cui il tasso di interesse arrivasse a zero, non si otterrebbe alcun interesse sull’importo del certificato (poiché è stato ribassato fino allo 0%) e nessun interesse sul premio. Il premio viene restituito all’investitore (senza interessi) se il rimborso viene riscosso entro 5 anni. Il periodo di rimborso sarà di 2 anni e il Lien scadrà in 20 anni.

Quindi ti starai chiedendo perché gli investitori dovrebbero pagare un premio per i certificati Tax Lien e non ottenere un interesse sul valore del Lien stesso?

Nel New Jersey gli investitori sono disposti a pagare un premio per i Tax Lien perché una volta che si diventa il titolare del certificato, si ha un diritto prioritario di pagare le eventuali tasse degli anni successivi sulla proprietà ottenendo così il tasso di interesse statale del 18% fisso senza partecipare all’asta.

Riceverai anche un importo pari al 2-6% sul valore del certificato (a seconda dell’ammontare del certificato) quando il Tax Lien verrà riscattato.

Da questo si capisce che nel NJ vengono pagati premi molto alti proprio perché vengono aggiunte queste sanzioni extra (penalties) a causa degli interessi pagati sui successivi pagamenti fiscali.

Florida

La Florida è simile al New Jersey, in quanto il tasso di interesse statale è del 18%, sempre con il sistema di offerta bid down (al ribasso) ed il periodo di riscatto è di due anni.

È qui che finiscono le somiglianze tra le aste in questi due stati.

L’offerta in Florida è un po’ diversa da quella del New Jersey. In Florida, non ti pagano le tasse successive sui tuoi certificati fino a quando il periodo di rimborso (redemption period) non si esaurirà. Se il proprietario non pagherà le imposte, il Tax Lien sulla proprietà finirà nella vendita dell’anno successivo.

Nel caso in cui tu volessi acquistare i Tax Lien anche dell’anno successivo, dovrai necessariamente partecipare all’asta con il sistema bid down.

I Tax Lien in Florida hanno una scadenza naturale di 7 anni.

Gli acquirenti offrono spesso un tasso di interesse allo 0.25%. Questo avviene perché riceveranno una premio del 5% quando il certificato verrà riscattato. Lo stato della Florida infatti offre un premio del 5% nel caso in cui il tasso di interesse scende al di sotto del 3%. Se il certificato viene riscattato dal reale proprietario dell’immobile, tu non puoi avviare il processo di pignoramento (foreclosure) come avviene in altri Stati, dove la procedura di foreclosure viene avviata in automatico dalla contea di riferimento alla scadenza del certificato Tax Lien. Puoi, invece, presentare la domanda di foreclosure presso la contea, in questo modo il tuo certificato Tax Lien, verrà messo in vendita alla successiva asta di Tax Lien al fine di soddisfare il tuo investimento (Tax Deed Application).

A questo punto, dovrai pagare tutte le tasse successive al tuo certificato, rimborsare tutti i Tax Lien ancora attivi, ricevendo in cambio il tasso di interesse del 18%.

Arizona

In Arizona, il tasso di interesse è del 16%, e l’asta è sempre con il sistema al ribasso (bid down) come in Florida e New Jersey.

Tuttavia, il tasso di interesse scende raramente così basso come negli altri due Stati.

Il periodo di riscatto sarà di 3 anni e il Tax Lien scadrà in 10 anni.

Alcune contee in Arizona costringono l’investitore effettivamente a pagare le tasse successive se vogliono trattenere il Tax Lien. In queste contee, se le tasse successive non verranno pagate, venderanno sia il Tax Lien corrente, sia il Tax Lien precedente nella prima asta disponibile.

Ultimamente i tassi di interesse dell’Arizona vengono ribassati fino al 5 o 6% (almeno nelle vendite di certificati on-line), mentre al 7-9% è la media degli interessi per i terreni vuoti.

Gli investitori raramente fanno offerte al ribasso in Arizona così come in Florida e New Jersey per tre motivi:

1) non ci sono premi aggiuntivi.

2) si ottiene solamente l’interesse offerto durante le aste dei certificati sui successivi pagamenti.

3) le contee dell’Arizona avranno costi aggiuntivi di gestione per questi certificati (senza interessi) specialmente sui certificati di piccoli importi.

Anche tra questi tre stati, che hanno tassi di interesse simili tra le procedure di offerta e i periodi di rimborso, c’è una grande differenza soprattutto nel modo in cui trattano i successivi pagamenti delle tasse di proprietà e su come vengono applicati i premi.

Ci sono anche stati (come il Maryland) che hanno procedure di offerta molto diverse, periodi di riscatto, periodi di scadenza e pagamenti delle tasse di proprietà, che possono modificare leggermente le procedure.

Maryland

Nel Maryland, il tasso di interesse legale varia da contea a contea. Spesso, in questo stato, il Premium è un’offerta fatta all’asta e l’intero importo di questo premio non deve essere pagato a meno che non ottieni il pignoramento sulla proprietà. Il periodo di rimborso in alcune contee del Maryland è di soli 6 mesi ed il certificato scade in 2 anni. Non dovrai pagare le tasse successive a meno che non effettui il pignoramento sulla proprietà, sempre che ci siano Tax Lien ed investitori dopo di te.

Non vi sono premi extra salvo il pagamento di alcuni costi legali se l’investitore ha già iniziato le procedure di pignoramento (foreclosure).

Ora hai un’idea più chiara di quanto sia importante conoscere questi sei fattori caratteristici dei singoli stati e della contea in cui investirai.

Alla prossima, Umberto.