COME VALUTARE UNA PROPRIETÀ PER ACQUISIRE TAX LIEN

Ecco alcuni errori che si possono commettere quando inizi con i Tax Lien.

La Due Diligence è la lista delle cose da verificare prima di partire con l’acquisto di un certificato Tax Lien.

Errore numero 1: Fare la due diligence troppo velocemente.

I nuovi investitori sono sempre eccitati dal primo acquisto e molto spesso hanno fretta di ricercare le proprietà.
Devi fare la Due Diligence solo su proprietà per le quali sono presenti certificati Tax Lien. In questo modo ottimizzi tempo e denaro.

Tieni presente che i debitori possono pagare le tasse arretrate così da far rimuovere la loro proprietà dall’elenco di vendita dei certificati Tax Lien. Talvolta questo può accadere anche poco prima dell’asta.
Spesso succede che almeno la metà dei certificati che si trovano nell’elenco originale dei Tax Lien non saranno presentati durante la vendita all’asta.
Quindi conviene fare la tua due diligence sulle proprietà non oltre una settimana prima dell’asta.

Conviene sempre e comunque verificare la presenza del Tax Lien circa un paio di giorni prima delle aste in modo da ottenere un elenco aggiornato e più attendibile dal Tax Collector. Il Tax Collector è l’ufficio riscossione tasse di una Contea.

Errore numero 2: Fare una due diligence poco dettagliata

Quando ti dicono che il Tax Lien “è garantito”, semplicemente ti stanno dicendo che il certificato è garantito dal Stato in cui risiede l’immobile, ciò significa che il tasso di interesse è fissato dal diritto governativo, ma ciò non significa che vi sia una garanzia sul pagamento del certificato.

Un’altra garanzia importante è il sottostante, cioè la proprietà. Si può trattare sia di immobili che di terreni.

La cosa importante da verificare è la validità della proprietà stessa. Infatti, all’inizio di ogni asta, è possibile leggere un disclaimer agli offerenti che li informa che è loro la responsabilità di aver controllato la proprietà su cui poi faranno un’offerta, in quanto il governo locale non ha alcuna responsabilità sulla validità della proprietà!

L’immobile (o il terreno) come dicevamo prima sarà la garanzia del certificato.
Pertanto, è molto importante assicurarsi che la proprietà abbia un valore di mercato interessante prima di fare un’offerta. Per i Tax Lien questo potrebbe essere semplice guardando il valore di mercato della proprietà o (se possibile) andare a visionarla direttamente in loco.

Per noi dall’Italia e soprattutto se vogliamo operare sulle aste online, è veramente importante fare una due diligence accurata.

Ecco altri consigli importanti prima di acquistare un Tax Lien:

1 Presta attenzione alle tipologie di proprietà su cui fare un’offerta e assicurati che il valore della proprietà sia almeno il doppio di quello da offrire all’asta.
2 Se hai la possibilità, acquista gli eventuali Tax Lien degli anni successivi.
3 Inizia le procedure di pignoramento (foreclosure) non appena scade il periodo di riscatto (redemption period) in modo da recuperare velocemente il tuo investimento.

Ecco alcuni esempi di situazioni per cui non è bene acquistare un certificato:

1 Il certificato Tax Lien ha un costo troppo basso, in quanto l’immobile potrebbe essere fatiscente, in una location poco raccomandabile o semplicemente non esiste più (incendio, demolizione, uragano, ecc.)
2 La proprietà non è reperibile sulla mappa della Contea (GIS map)
3 Non è possibile esaminare la proprietà perché è di difficile localizzazione, nel caso in cui volessi visionarla in loco.
4 Non si conosce il proprietario dell’immobile o del terreno
5 Non è possibile visionare la proprietà o si trova in un terreno inaccessibile
6 Il terreno non è abbastanza grande, non è edificabile o non ha le caratteristiche per poterci costruire sopra (nel caso in cui si tratta di un certificato su un terreno)
7 Ci sono Tax Lien precedenti sulla proprietà (non è un punto a sfavore a prescindere, ma richiede più ricerche per assicurarsi che non vi sia un motivo per cui altri investitori si siano allontanati)
8 La proprietà è o si trova su un terreno contaminato o la struttura dell’immobile è compromessa in quanto contaminata da qualche insetto tipo termiti (controllare sul sito web dell’ambiente).
9 La proprietà è stata dichiarata o è in procinto di essere dichiarata inagibile (in questo caso bisogna fare un controllo con la Contea)
10 La proprietà è un terreno vuoto ma troppo ripido per poterci costruire
11 La proprietà si trova in una zona soggetta ad inondazioni o tornado (es. Florida, Alabama, Louisiana)

Questa lista non è affatto un elenco esaustivo, ci possono essere altre cose specifiche che potrebbero essere utili in altre zone.

È possibile verificare tutte queste cose sul sito web del tax collector e guardando una mappa GIS.

Se sei un nuovo investitore e soprattutto se vuoi operare dall’Italia in tutta sicurezza, segui le regole che hai visto nell’articolo per valutare una proprietà prima di acquisire un Tax Lien e approfondisci questo argomento nel corso che sarà disponibile a breve.