Come funzionano le aste tax lien in Arizona?

L’Arizona ha 15 contee, di cui sei tengono aste online. Le altre nove hanno ancora la classica asta alle grida. Le contee che conducono aste online sono: Coconino, Pinal, Yavapai Apache, Mohave e Maricopa. Le altre nove contee Cochise, Gramham, Gila, Greenlee, La Paz, Navaho, Pima, Santa Cruz e Yuma conducono le aste dal vivo nel mese di Febbraio.

L’investitore che sarà disposto ad accettare il tasso minimo d’interesse si aggiudicherà il Tax Lien. Il prezzo del Tax Lien è pari  all’ammontare delle tasse arretrate non pagate più i costi e spese sostenute dalla contea.

Come mai alcuni investitori acquistano tax lien a tassi d’interessi ridicoli?

Partecipando ad alcune aste si vedrà spesso un certificato andare venduto a tassi di interesse dello 3%, 2% o anche dell’1% a volte. Spesso allora mi viene chiesto come mai questo succede e se conviene ancora investire su taxlien certificates a questo tasso. C’è una ragione logica per cui questo avviene.

Molti investitori sono più interessati alla proprietà che al Tax lien ed al suo tasso di interesse.
Aggiudicandosi il tax lien l’investitore avrà un diritto di prelazione sui tax lien che verranno emessi dalla contea su quell’immobile per gli anni seguenti. Infatti se il proprietario dell’immobile non pagherà le tasse anche negli anni successivi la contea prima di mettere il tax lien all’asta, chiederà all’investitore che avrà acquistato per primo il tax lien su quell’immobile se vorrai acquistare anche il tax lien dell’anno in corso e al tasso massimo offerto da quello stato, cioè del 16% all’anno netto.

Se dopo 3 anni il legittimo proprietario non avrà saldato il suo debito con la contea, all’investitore verrà consegnato l’atto di proprietà dell’immobile e il proprietario originale perderà la sua casa.

Non sono tuttavia d’accordo con questo tipo di strategia d’investimento. Ricordiamo che il 95% dei Tax Lien viene regolarmente saldato prima del termine del periodo di riscatto. Quindi è più una scommessa che una strategia vera e propria.

Qual’è la nostra strategia?

Noi preferiamo aspettare la fine dell’asta ed acquistare i Tax Lien rimasti invenduti tramite “l’assignment purchasing” in modo da ottenere il tasso d’interesse massimo del16% sul denaro che investiamo. In Arizona storicamente ci sono un numero enorme di Tax Lien che non vengono venduti all’asta. Questi tax lien ritornano nell’inventario della contea e possono essere acquistati dall’investitore al tasso d’interesse massimo dello stato che è pari al 16% all’anno netto.

Un numero ristretto di contee offrono questi taxlien online e possono essere acquistati come qualsiasi oggetto che acquistate da internet, mettendolo semplicemente nel vostro carrello. Pagate con carta di credito ed avrete acquistato un tax lien che renderà il 16% all’anno netto comodamente da casa vostra senza dover andare in America.

Le altre contee invece le dovrete contattare tramite email. Alcune contee pubblicano la liste di questi Tax lien invenduti sul loro sito, altri invece creano un CD-ROM che contengono le liste e che potete acquistare dal loro sito.

Come avete letto, ogni contea si differenzia in qualche modo dall’altra e ognuno ha le propri regole. Ricordate che nelle contee dove è più difficile reperire le informazioni è li che si nascondo i veri affari e dove la concorrenza è quasi assente.

Buon profitto a tutti!