Non credere che investendo in Tax Lien otterrai profitti facili e in tempi brevi. Se fosse così tutti lo farebbero! Sarà necessario effettuare la tua due diligence sulle proprietà.

Ci sono 6 cose che devi sapere sui Tax Lien e soprattutto per fare la selezione della location prima di pensare a questi investimenti.

1. Il tasso di interesse legale

Questo è il tasso che la contea attribuisce ai debitori e il tasso che gli investitori otterranno sui loro soldi quando non verrà fatta un’offerta al ribasso (bid down) sul certificato.

Il tasso di interesse legale è il tasso di interesse che la contea addebiterà al debitore.

E’ importante sapere che ci sono diversi tipi di aste (vedi articolo sulle aste) Per esempio durante un asta bid down, il tasso di interesse parte da un 18% (il caso della Florida) e viene gradualmente ribassato fino a raggiungere un minimo del 5%. Sarai tu che dovrai decidere che tasso di interesse vuoi accettare per un determinato Tax Lien. 

2. Il metodo di offerta

Ogni stato ha un processo diverso di offerta. Ci sono 3 modalità:

• l’acquirente può fare un’offerta al rialzo (bid-up)
• l’acquirente può fare un’offerta al ribasso (bid-down)
• l’acquirente potrebbe essere scelto in modo casuale (random) – nel caso in cui non vi siano offerte

In alcuni Stati, il tasso di interesse viene ridotto (bid-down), per esempio in Arizona, Florida e New Jersey.

In questi Stati, l’investitore che è disposto ad accettare l’interesse in percentuale più bassa sul Tax Lien, sarà colui che si aggiudicherà l’asta. Gli investitori sono disposti ad abbassare la loro offerta sui tassi, quando ci sono altri fattori da considerare come per esempio le tasse degli anni successivi.

In altri stati (come in Maryland e New Jersey) viene offerto un premio (premium) per i Tax Lien.

Il premio (premium) è un importo che può essere superiore all’ammontare del Tax Lien e che l’investitore è disposto a pagare per ottenere il certificato. Negli Stati dove viene utilizzato il sistema “premium” nelle aste, l’investitore è disposto a fare l’offerta più alta e quindi diventa colui che si aggiudicherà il certificato.

Alcuni Stati pagheranno gli interessi sull’importo del premio, e come si può immaginare i premi saranno, in questi paesi piuttosto alti.

Nel New Jersey il premio verrà restituito se il Lien verrà riscosso in 5 anni ma senza alcun interesse.

Inoltre, per esempio, in alcuni Stati come il Colorado, il premio non verrà restituito all’investitore quando il Lien verrà riscattato.

Forse in questo momento non ti è tutto chiaro, ma andando avanti diventerà sempre tutto più chiaro.

I premi offerti per le vendite di certificati nel Colorado non sono elevati come in altri Stati (in cui gli importi dei premi vengono restituiti all’investitore solo se il Tax Lien viene riscattato).

Pensa che ci sono alcuni Stati in cui viene offerto né il tasso di interesse né il premio.
Uno dei metodi applicati è quello di ridurre la percentuale di possesso sull’immobile o sul terreno (bid down the ownership vedi articolo).
Se il Lien non viene riscattato e l’investitore decide di pignorare la proprietà, otterrà una percentuale sulla proprietà inferiore a quella stabilita durante l’asta. Per ottenere il pieno possesso, l’investitore dovrà negoziare con il proprietario per ottenere il 100% dell’immobile o del terreno.

Nel processo di selezione random, gli investitori per le aste sono scelti in modo casuale.

Il lato più vantaggioso di questo metodo è che l’investitore otterrà il tasso massimo di interesse che lo Stato gli possa permettere ed entrerà in possesso della proprietà nel caso in cui il Lien non venisse riscosso, pignorando l’immobile o il terreno in questione per far valere il diritto di rimborso.

Tuttavia, l’aspetto negativo sarà lo svolgimento della tua “due diligence” su tutte le proprietà proposte all’asta, perché non avrai modo di sapere quali certificati riuscirai ad acquistare.

Una modalità mista: il bid-down ownership random

In questi Stati, l’investitore che fosse disposto ad accettare la percentuale minima di proprietà sul bene (se il prestito non viene riscattato e pignora la proprietà) vincerà l’offerta.

3. Periodo di rimborso (redemption period)

Il Redemption Period è il periodo di tempo entro il quale il possessore della proprietà deve rimborsare il Lien prima che il titolare del prestito possa pignorare la proprietà.
Se il Tax Lien non venisse riscattato durante questo periodo, il titolare del certificato potrà richiedere il pignoramento sulla proprietà.
I periodi di rimborso variano notevolmente da uno Stato all’altro e variano da quattro mesi a quattro anni.

Ciò che accade dopo il periodo di rimborso varia anche da uno Stato all’altro.

In alcuni Stati, è necessario disporre di un avvocato (lawyer) per effettuare il pignoramento sulla proprietà.

Nello Stato della Florida il proprietario di un certificato Lien dovrà chiedere presso la contea di effettuare il pre-pignoramento (tax deed application) attraverso un’asta di Tax Deed.

A questo punto l’immobile andrà ad un’asta tax deed dove il proprietario del Tax Lien potrà decidere se partecipare all’asta ed aggiudicarsi l’immobile. In caso contrario comunque otterrà il rimborso del suo tax lien comprensivo di interessi più eventuali spese.

Nel Texas, non devi far nulla quando il periodo di rimborso è finito per prendere possesso della proprietà, in quanto il detentore del certificato diventa in automatico il proprietario dell’immobile. Ci sono circa 6 mesi per gli immobili e 2 anni per i terreni (redemption period), affinché l’attuale proprietario potrà pagare il suo debito (25% di interessi) e rientrare in possesso della proprietà.

4. Il periodo di scadenza (expiration period)

Il periodo di scadenza è la “vita” del Tax Lien dopo il quale il certificato scadrà e non avrà più valore se non viene intrapresa alcuna azione da parte dell’investitore. I Tax Lien hanno diversi periodi di scadenza in ogni Stato.
Il periodo di scadenza può variare da 6 mesi ed arrivare fino a 20 anni. La differenza è molto grande nella durata di un Tax Lien da uno Stato ad un altro, ed è importante conoscere la data di scadenza di un certificato. Per questo motivo è importante tenere traccia con una tabella ed uno scadenzario di tutti i certificati acquistati.
Se l’investitore non avvia le procedure di pignoramento entro la scadenza, il certificato scadrà senza effetto. L’unico vantaggio che avrà sarà la possibilità di dedurre il certificato dalle sue tasse.

5. Come vengono trattate le imposte successive (Tax Lien degli anni successivi)

Nella maggior parte degli Stati quando acquisti un Lien, stai pagando le tasse dell’anno precedente o le tasse dell’anno ancora prima.
Pertanto, possono esserci imposte correnti non pagate. Queste tasse diventeranno certificati Tax Lien che andranno all’asta l’anno successivo (dette imposte successive o subsequent taxes – intese come successive ai Tax Lien in essere), l’investitore potrà acquistarle ed ottenere interessi sull’importo pagato.

Alcuni Stati danno il tasso di interesse statutario (massimo) sui pagamenti successivi.

In alcuni degli Stati in cui il tasso di interesse alle aste è offerto al ribasso (bid-down) verrà pagato solo il tasso di interesse che è stato offerto all’asta sui pagamenti dell’anno in corso (subsequent tax payments).

Indipendentemente dalla percentuale di interesse che potrai ottenere sui tuoi pagamenti secondari (sub payments), pagandoli li aggiungerai al tuo portafoglio di investimenti, senza partecipare all’asta.

Ogni Stato ha un differente modo di trattare i pagamenti fiscali degli anni successivi e questo dipende da due fattori:

1. Il premio massimo che un investitore è disposto a pagare.
2. Il tasso di interesse minimo che un investitore è disposto ad offrire.

Per esempio se John acquista un Tax Lien nel 2015 e lo ottiene con un premio di $500, avrà diritto di prelazione sui successivi tax lien (fatto salvo l’intervento del proprietario dell’immobile), ottenendo un premio sempre e non oltre i $500.

Stessa cosa vale nel caso del tasso di interesse.

Per esempio se Kevin acquista un Tax Lien nel 2014 e lo ottiene con un tasso di interesse del 16%, avrà diritto di prelazione sui successivi tax lien (fatto sempre salvo l’intervento del proprietario dell’immobile), ottenendo un tasso di interesse massimo del 16%.

6. Premi aggiuntivi (Penalties)

Alcuni Stati applicano dei premi aggiuntivi al posto o in aggiunta dei tassi di interesse standard.
Il New Jersey, per esempio, è uno Stato che ha premi aggiuntivi, che variano dal 2% al 6% a seconda del valore del certificato stesso.

Alcuni comuni del New Jersey hanno un premio aggiuntivo di fine anno del 6%, che viene applicato alle imposte successive solo se i successivi pagamenti fiscali sono uguali o maggiori di $10.000 per ogni determinato anno. Questi premi vengono aggiunti al tasso di interesse.

La Florida applica un premio di rimborso (redemption penalty) del 5% al posto del tasso di interesse. Questo succede solo se l’importo del rimborso risulta essere inferiore al 5% del valore del certificato.

Non tutti gli Stati applicano i premi aggiuntivi, ma gli investitori, in questi Stati, sono disposti ad offrire premi più elevati (nel caso di aste a premio) o ridurre i tassi di interesse (nel caso di aste bid-down).

Devi sempre tenere in considerazione tutti questi fattori.

Così abbiamo visto sulla base di questi 6 fattori, quale potrebbe essere la migliore location su cui investire con i certificati Tax Lien.

Raccomando sempre, prima di effettuare la tua due diligence sulle proprietà, di ottenere le informazioni di vendita dei certificati e l’elenco delle proprietà.