I piani di lottizzazione in America: Come funzionano

 

Cosa sono i piani di lottizzazione?

Chi investe nel mercato immobiliare italiano sicuramente ha sentito parlare dei piani di lottizzazione. Ma quanti di voi sanno come funzionano i piani di lottizzazione in America, o come li chiamano gli anglofoni “entitlements”, e come si differenziano rispetto all’Italia? È un argomento davvero interessante e, a mio avviso, poco conosciuto nel panorama degli investimenti immobiliari in Italia. Magari avete già sentito parlare di investimenti immobiliari oltre oceano, ma permettetemi di spiegare perché dovreste considerare seriamente questa opportunità, soprattutto se siete investitori immobiliari italiani o aspiranti tali.

Come Funziona la Lottizzazione in Italia

Prima però parliamo di come funzionano i piani di lottizzazione in Italia in modo da comprendere meglio le varie fasi e poi poterle confrontare con “l’entitlement” americano. Con il termine lottizzazione, nell’urbanistica, si intende la frammentazione di un terreno fatta con il fine di ricavarne delle porzioni individuali tra di loro separate, dette lotti, distinte sia dal punto di vista giuridico che dal punto di vista amministrativo.

In Italia, la lottizzazione è un processo urbanistico mediante il quale un’area viene suddivisa in lotti edificabili. Questo processo è regolato da normative nazionali e locali e richiede l’approvazione di un piano di lottizzazione da parte delle autorità comunali. Ecco alcune delle fasi principali:

  1. Proposta di Lottizzazione: Gli interessati (proprietari o investitori) presentano una proposta di lottizzazione al comune. Questa proposta deve includere un piano dettagliato che descriva la suddivisione dei terreni e le infrastrutture previste (strade, servizi, aree verdi, ecc.).
  2. Valutazione e Approvazione: Per lottizzare un terreno a scopo edilizio, è indispensabile ottenere l’approvazione del piano regolatore generale o del programma di fabbricazione da parte del Comune di riferimento. Una volta che questi strumenti sono stati emanati, i Comuni, anche senza un piano particolareggiato di esecuzione già approvato, possono autorizzare la lottizzazione. Tuttavia, è necessario ottenere prima il nulla osta dal provveditore generale alle opere pubbliche, sentita la Sezione urbanistica generale e la soprintendenza competente. L’autorizzazione comunale è comunque possibile anche quando il Comune, pur avendo adottato il programma di fabbricazione o il piano regolatore generale, non riceve alcuna determinazione dalla competente autorità entro dodici mesi dalla presentazione al Ministero dei lavori pubblici. In questi casi, è fondamentale che i piani di lottizzazione siano conformi al piano regolatore generale o al programma di fabbricazione. Per ottenere l’autorizzazione comunale ai piani di lottizzazione, è necessario stipulare una convenzione, che deve essere approvata tramite deliberazione consiliare. Nella convenzione devono essere previsti i seguenti punti:
    • Cessione delle Aree per Urbanizzazione Primaria: Le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria devono essere cedute gratuitamente e entro termini prestabiliti, così come le aree per le opere di urbanizzazione secondaria.
    • Assunzione degli Oneri: Il proprietario deve assumersi gli oneri delle opere di urbanizzazione primaria e una quota degli oneri delle opere di urbanizzazione secondaria. Questa quota è determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni.
    • Tempi di Realizzazione: I termini entro i quali le opere devono essere completate non devono eccedere i dieci anni.
    • Garanzie Finanziarie: Devono essere fornite garanzie finanziarie adeguate all’adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione. La convenzione deve essere trascritta a cura del proprietario.
  3. Esecuzione del Piano: Dopo l’approvazione, i lavori possono iniziare. Gli interessati devono realizzare le infrastrutture previste (strade, reti fognarie, ecc.) e rispettare tutte le condizioni imposte dal comune.
  4. Collaudo e Cessione: Al termine dei lavori, il comune effettua un collaudo per verificare che tutto sia stato realizzato correttamente. Successivamente, le infrastrutture vengono cedute al comune, che ne diventa proprietario e responsabile della manutenzione.

“Entitlement” negli Stati Uniti

In America, le fasi per la realizzazione di una lottizzazione o “entitlement” sono simili ma con tempi e approvazioni diverse. Vediamo quali sono le fasi principali del processo di entitlement:

  1. Ricerca Preliminare (Due Diligence): La ricerca iniziale è cruciale per comprendere le normative locali, le restrizioni di destinazione d’uso (zoning) e altre condizioni che potrebbero influenzare lo sviluppo del terreno. Questo passaggio aiuta a identificare eventuali ostacoli o sfide che potrebbero sorgere durante il processo di entitlement. Una delle attività di ricerca più importanti che conduco sempre è quella di controllare se nella zona sono presenti altri costruttori e quali sono i tipi di progetto residenziale che stanno costruendo. Un’altra ricerca importante è verificare la presenza di aziende e fattori di sviluppo nella zona, che giustifichino la necessità di nuove abitazioni.
  2. Applicazione dello Zoning: Se il terreno non ha la destinazione d’uso corretta per il tipo di sviluppo previsto, sarà necessario fare domanda per una modifica dello “zoning”. Questo comporta la presentazione di una proposta formale alle autorità locali, spiegando il progetto di sviluppo e perché dovrebbe essere approvato.
  3. Piani di Sito (Site Plan): Una volta ottenuta l’approvazione del cambio di “zoning”, il prossimo passo è preparare un piano di sito dettagliato. Questo piano verrà creato dall’ingegnere civile che si occuperà di tutta la parte di disegno e pianificazione della lottizzazione. I suoi piani mostreranno come verrà sviluppato il terreno, comprese le infrastrutture come strade, fognature e servizi pubblici. Il piano di sito deve essere approvato dalle autorità locali prima che lo sviluppo possa procedere.
  4. Permessi Ambientali: A seconda della localizzazione del terreno, potrebbe essere necessario ottenere permessi ambientali per assicurarsi che lo sviluppo non abbia impatti negativi sull’ambiente. Questo può includere valutazioni dell’impatto ambientale e altri studi richiesti dalle autorità locali o statali che verranno sempre gestiti dallo studio di ingegneria civile.
  5. Approvazione del Piano Finale: Una volta che tutti i piani e permessi sono stati approvati, il piano finale viene registrato e il terreno può essere sviluppato secondo le specifiche approvate. Questa fase finale garantisce che tutti i requisiti legali e regolamentari siano stati soddisfatti e che lo sviluppo possa procedere senza intoppi.

Confronto con l’Italia

Ora confrontiamo queste fasi con il processo di lottizzazione in Italia. Nel nostro paese, il processo di approvazione di un progetto di sviluppo può essere molto più lungo e complicato ed è impensabile delegarlo totalmente a uno studio di ingegneria. Spesso, è necessario attendere anni per ottenere tutte le approvazioni necessarie. La burocrazia è notoriamente lenta e le normative possono variare significativamente da una regione all’altra, rendendo il processo ancora più complesso.

Al contrario, negli Stati Uniti, il processo di “entitlement” è generalmente più veloce e snello. In media, ci vogliono circa 9-12 mesi per ottenere tutte le approvazioni necessarie e avere un progetto pronto per essere costruito. Questo è un vantaggio significativo per gli investitori immobiliari, in quanto consente di iniziare i lavori molto più rapidamente e di ridurre i costi associati ai ritardi.

Vantaggi delle Lottizzazioni Americane

  1. Velocità del Processo: Come accennato, il processo di entitlement negli Stati Uniti è molto più rapido rispetto all’Italia. Questo permette agli investitori di iniziare a vedere i ritorni sui loro investimenti in tempi più brevi.
  2. Burocrazia Snella: La burocrazia negli Stati Uniti è generalmente meno complicata, con procedure più chiare e meno passaggi burocratici.
  3. Possibilità di Operare a Distanza: Uno dei maggiori vantaggi è la possibilità di gestire l’intero processo di investimento a distanza. Grazie alle tecnologie digitali, è possibile comunicare con le autorità locali, inviare documenti e ottenere approvazioni senza doversi recare fisicamente negli Stati Uniti.

Un Caso Studio

Nella foto qui sotto puoi vedere uno dei progetti che stiamo ultimando in Alabama. Si tratta di un piano di lottizzazione di un lotto da 63 acri (25,46 ettari) su cui abbiamo creato 83 lotti. La cosa incredibile è che non sono mai stato in Alabama! Abbiamo potuto fare tutto a distanza con l’aiuto di un nostro amico ingegnere civile americano e una buona dose di coraggio e perseveranza.

 

piani lottizzazione USA

 

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