La candidata presidenziale democratica Kamala Harris ha presentato un piano che promette di combattere la crisi dell’accessibilità abitativa e di stimolare sia l’offerta che la domanda. Il piano di Harris è attraente, ma richiederà un’attenta gestione per essere realizzato.
I prezzi di vendita delle case negli Stati Uniti sono aumentati di quasi il 40% da quando il presidente Biden è entrato in carica; i tassi ipotecari stanno finalmente scendendo da un massimo ventennale, e i prezzi degli affitti sono vicini ai livelli record. Per gli elettori, la difficoltà di permettersi un’abitazione è comprensibilmente un problema importante in vista delle elezioni presidenziali di quest’anno, mettendo la politica abitativa al centro del dibattito.
Il piano abitativo di Kamala Harris promette di combattere la crisi dell’accessibilità costruendo milioni di nuove abitazioni e incoraggiando la domanda sia di acquirenti che di affittuari.
Il suo piano è straordinariamente ambizioso; il suo principale difetto è che cerca di fare troppo. I
l successo dipenderà dall’implementazione perfettamente sincronizzata e armoniosa di tutti i vari componenti, il che richiederebbe la completa (e improbabile) cooperazione del Congresso. Ad esempio, se l’offerta aumenta ma la domanda no, i valori delle case potrebbero diminuire e gli americani potrebbero perdere capitale. Se la domanda aumenta più dell’offerta, i prezzi delle case e degli affitti potrebbero salire ancora di più.
Di seguito è riportata una panoramica del piano abitativo di Harris, insieme ad alcune potenziali conseguenze.
Ecco quattro punti chiave del piano abitativo di Kamala Harris:
1. Costruire 3 milioni di nuove case in vendita e in affitto.
Questo è il pilastro centrale del piano di Harris. Costruire milioni di nuove abitazioni ha l’obiettivo di aiutare gli americani della classe media a diventare proprietari di case e di aiutare gli americani a basso reddito a trovare alloggi accessibili; ci sono maggiori dettagli su questi obiettivi di seguito.
2. Per costruire milioni di nuove abitazioni, Kamala Harris propone di ridurre la burocrazia per consentire una costruzione più rapida ed economica delle case. Per farlo, propone di:
Fornire 100 milioni di dollari in sovvenzioni PRO per l’edilizia abitativa dell’HUD (HUD è il Dipartimento americano per le abitazioni e lo sviluppo urbano), che supportano le comunità a livello nazionale che soffrono della mancanza di alloggi accessibili, rimuovendo barriere come politiche urbanistiche obsolete, procedure inefficienti e infrastrutture inadeguate.
I governi locali possono decidere se accettare questo tipo di finanziamento. Questo potrebbe significare che tale politica non avrà un impatto sull’offerta tanto significativo quanto suggerito dalla cifra di 100 milioni di dollari.
Fornire maggiore certezza nel finanziamento dei progetti multi-familiari, attraverso misure come migliori termini di prestito, maggiore prevedibilità e minore variabilità dei tassi.
Questo potrebbe portare a un aumento del numero di appartamenti e a una diminuzione degli affitti, il che è vantaggioso per gli inquilini perché offre loro una maggiore scelta e potrebbe abbassare i canoni d’affitto. Per lo stesso motivo, i proprietari di immobili esistenti e i locatori potrebbero non gradire questa politica.
Consentire edifici multi-unità secondo il Codice HUD per le case prefabbricate.
Questo potrebbe ridurre la dipendenza dal lavoro sindacale, il che potrebbe favorire una costruzione più veloce e un maggiore approvvigionamento.
Accelerare i processi di autorizzazione locale.
Questo potrebbe aumentare notevolmente l’offerta riducendo ritardi e incertezze nel processo di approvazione in tutti i segmenti del mercato. Se ciò accade, dovrebbe migliorare l’accessibilità abitativa. Il problema di una politica come questa è che i comitati di pianificazione locali potrebbero ignorarla, il che potrebbe portare a conflitti tra i governi federale e locali.
Semplificare i progetti di sviluppo orientato al transito.
Questa politica, che prevede approvazioni e finanziamenti più rapidi per abitazioni situate vicino ai trasporti pubblici, potrebbe portare a uno sviluppo più denso e misto nelle aree con alta domanda di alloggi. Ciò aumenterebbe l’offerta dove è maggiormente necessaria e potrebbe ridurre i costi di trasporto.
3. Aiutare gli americani della classe media a diventare proprietari di case. Per fare questo, propone:
Fornire un’assistenza per il pagamento anticipato di 25,000 dollari ai primi acquirenti di case.
Questo potrebbe dare un grande impulso alla domanda. Tuttavia, per evitare un impatto inflazionistico, ossia far aumentare ulteriormente i prezzi delle case, sarebbe necessario abbinarlo a un significativo incremento dell’offerta nelle aree che ne hanno bisogno.
Rimuovere i benefici fiscali per i grandi investitori che acquistano un gran numero di case unifamiliari.
È improbabile che questo si applichi ai piccoli proprietari, che spesso sono investitori in concorrenza diretta con i compratori alla prima casa, poiché stanno avanzando, ma mantengono la loro prima casa come proprietà in affitto anziché venderla.
Ridurre le tasse federali sul reddito che i costruttori pagano sulle vendite ai primi acquirenti di case.
Questo incoraggerebbe i costruttori a costruire più case. Funzionerebbe in luoghi come il Sun Belt, ma è meno probabile che abbia lo stesso effetto nelle costose città costiere, a meno che queste aree non subiscano importanti cambiamenti nelle normative urbanistiche.
4. Aiutare gli americani a basso reddito a trovare alloggi accessibili. Per fare questo, propone di:
Incoraggiare l’uso del credito d’imposta per gli alloggi a basso reddito (LIHTC).
Utilizzare i fondi del Piano di salvataggio americano per investimenti pubblici in progetti abitativi.
Incoraggiare l’uso del Programma di garanzia dei prestiti della Sezione 108.
Questo programma è popolare anche tra i costruttori, poiché potrebbe portare a un aumento delle costruzioni.
Gli ostacoli all’implementazione del piano di Kamala Harris probabilmente si ridurranno a quanto denaro spendere e se i fondi dovrebbero essere destinati principalmente agli alloggi a basso reddito o alla nuova costruzione a prezzi di mercato.
Cosa promette Harris: c’è un crescente sostegno bipartisan per affrontare la carenza di alloggi, sia con i repubblicani in Florida e Utah che i democratici in California e Washington. Storicamente, c’è anche stato un forte sostegno bipartisan per i crediti ai primi acquirenti di case.
Se Harris riuscirà a guidare il Congresso nell’attuazione del suo piano, potrebbe apportare un cambiamento significativo alla crisi dell’accessibilità entro la fine di questo decennio.
Nota che alcuni dei dettagli sopra riportati provengono dal discorso politico sull’economia di Kamala Harris del 16 agosto, e altri dal piano abitativo Biden-Harris recentemente rilasciato dalla Casa Bianca.
Nei programmi elettorali, sia di Kamala Harris che di Donald Trump, c’è un piano che permette di combattere la crisi dell’accessibilità abitativa. Il Real Estate americano è un argomento molto delicato negli Stati Uniti e per questa ragione si trova ai primissimi posti dei piani, che i due candidati alla presidenza, stanno presentando al grande pubblico.
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