8 Stati hanno più case invendute rispetto al 2019. Ecco perché.

Otto Stati americani hanno più immobili invenduti rispetto al 2019. Vediamo il perché.

Sul mercato ci sono il 40% di case in più rispetto allo scorso anno, ma questo scenario non è distribuito in modo uniforme in tutti gli Stati.

L’inventario delle case invendute sul mercato è in aumento negli Stati Uniti da due anni, parallelamente all’aumento dei tassi ipotecari.

In generale, l’inventario aumenta con i tassi perché il denaro più costoso rallenta la domanda. Quando la domanda rallenta, l’inventario cresce.

Secondo Altos Research, alla fine di agosto 2024 ci sono il 40% di case in più sul mercato rispetto all’anno scorso nello stesso periodo. Questo significa che attualmente poco più di 700.000 case unifamiliari sono invendute, con circa il 10% di queste che vengono contrattualizzate ogni settimana, e altre 75.000 nuove inserzioni.

Tuttavia, ci sono ancora circa 300.000 case in meno sul mercato ora rispetto ad agosto 2019. L’inventario sta crescendo, ma è ancora piuttosto limitato. E, cosa importante, l’inventario non sta crescendo ovunque allo stesso modo. La Florida e l’Arizona hanno ora il 70% di case invendute in più rispetto all’anno scorso, mentre New York ne ha solo il 10% in più.

Anche se in tutti gli stati del paese ci sono più case invendute sul mercato rispetto all’anno scorso, il 2023 non è stato un anno “normale“. Si stava ancora uscendo dal folle mercato pandemico. Quindi, piuttosto che confrontare con l’anno scorso, il più vicino a un mercato “normale” è usare il 2019 come base di riferimento. E otto stati hanno più inventario invenduto rispetto al 2019.

Nel frattempo, alcuni stati, specialmente nel Midwest e nel Nordest, hanno ancora a malapena più inventario disponibile rispetto al periodo della pandemia. L’Illinois e il Connecticut hanno quasi il 75% in meno di case in vendita ora rispetto al 2019.

Nella mappa qui sotto, gli stati più chiari hanno più case invendute. L’inventario sta crescendo in questi stati rispetto al 2019 — queste sono condizioni molto più normali rispetto al resto del paese. Questi stati sono Oklahoma, Texas, Idaho, Florida, Arkansas, Alabama, Tennessee e Utah, con il Colorado che si sta avvicinando a livelli di inventario positivi.

Perché è importante?

Una ragione per prestare attenzione a queste tendenze dell’inventario è che, più velocemente torniamo a mercati “normali”, migliore sarà l’ambiente per gli acquirenti di case. Gli acquirenti hanno più scelta, con meno pressione sui prezzi al rialzo, in un mercato che già affronta sfide di accessibilità economica.

Un’altra interpretazione di queste tendenze dell’inventario è più pessimistica. Vale a dire, le aree con una maggiore offerta di case invendute sono più propense a subire riduzioni dei prezzi. Per coloro che osservano il mercato immobiliare e si aspettano un calo dei prezzi delle case, stanno cercando aree in cui l’offerta e la domanda crescano significativamente in modo sbilanciato. Questi otto stati sono i principali candidati.

Perché questi stati?

Perché questi stati hanno una crescita dell’inventario così significativa, mentre gran parte del Midwest e del Nordest hanno registrato variazioni minime rispetto ai minimi dell’inventario durante la pandemia?

La risposta sembra risiedere nei modelli migratori.

Durante la pandemia, la maggior parte di questi stati ha visto un aumento della migrazione interna. Le persone si sono trasferite dal Nordest alla Florida o dalla California al Texas e all’Idaho. (La migrazione è all’interno degli Stati Uniti, da stato a stato. Non bisogna confondere questa tendenza con l’immigrazione dall’estero). Questi modelli migratori erano già in corso e sono stati amplificati durante la pandemia. I costruttori di case hanno seguito queste tendenze e hanno costruito molte case in queste parti del paese.

Da quando i tassi ipotecari hanno iniziato a salire nel 2022, gli americani si sono spostati verso quella che potremmo chiamare La Grande Stasi. Si muovono meno. La migrazione è notevolmente diminuita. Cambiano lavoro meno frequentemente. Le aziende assumono meno. Gli americani comprano e vendono meno case.

Dal 2022, gli americani rimangono fermi.

Quindi, se Chicago ha una lunga storia di migrazione in uscita, quelle case sarebbero normalmente messe in vendita. Quei cittadini di Chicago normalmente comprerebbero una casa a Dallas. Il mercato immobiliare “normale” di Chicago presume un certo flusso in uscita. Il mercato immobiliare di Dallas presume un flusso in entrata normale. Quando quel flusso si interrompe, vengono vendute meno case a Chicago e ne restano invendute di più a Dallas.

Secondo John Burns Real Estate Consulting – ad Austin, Texas, nel 2024 si registra effettivamente una migrazione netta in uscita, forse per la prima volta in 15 anni. Più americani stanno lasciando Austin di quanti ne stiano arrivando, almeno per questo periodo del 2024.

L’Idaho e lo Utah hanno visto una migrazione drammatica dalla California durante la pandemia. Quel flusso si è ridotto a un rivolo.

Consideriamo i tassi di costruzione di case.

Questi stati di destinazione hanno quasi tutti registrato i tassi di nuova costruzione più alti del paese. Se i costruttori si aspettano che l’ondata migratoria continui, e ciò non avviene, allora l’inventario cresce. Allo stesso modo, la costruzione in un luogo come l’Ohio può avvenire a un ritmo molto lento, poiché lo stato ha una migrazione in uscita. Ma quando quella migrazione si ferma, il ritmo di costruzione non è abbastanza rapido.

Perché migrazione in uscita?

Non è solo il rallentamento della migrazione in entrata a influenzare l’inventario in questi stati. Anche i costi di proprietà della casa stanno aumentando. Il Texas, in particolare, è uno stato con tasse elevate sugli immobili. Per chi ha acquistato una casa ad Austin nel 2019, ora si ritrova con le tasse notevolmente più alte. Il Colorado, che ha ancora frazionalmente meno case sul mercato rispetto al 2019 ma è il prossimo in linea a superare questo limite, ha in programma un’iniziativa per la riduzione delle tasse immobiliari in autunno, perché i proprietari di case stanno pagando molto di più in tasse dopo il forte aumento dei prezzi delle case negli ultimi quattro anni.

I proprietari di case in Florida devono affrontare non solo i costi fiscali, ma anche i costi di assicurazione in forte aumento, specialmente dopo l’uragano Ian. Per chi possiede una seconda casa sulla costa della Florida, anche con un mutuo al 3%, i costi di assicurazione potrebbero essere triplicati negli ultimi anni. Quando i costi di mantenimento degli immobili aumentano, si tende a possedere meno immobili. Si vende di più, e questo aumenta l’inventario.

Cosa succederà?

La Grande Stasi sembra essere il prodotto di tassi ipotecari più alti e di una visione cauta dell’economia. Le imprese temono di assumere troppo e i dipendenti temono di lasciare il buon lavoro che hanno. I proprietari di case sono bloccati dai tassi ipotecari, dopo un decennio di tassi ultra-bassi. Le tendenze macroeconomiche che finalmente motivano il mercato del lavoro sono probabilmente le stesse tendenze che motivano la migrazione e l’acquisto di case negli stati di destinazione.

Questi otto stati sono i precursori di un aumento dell’inventario o di squilibri che portano a una correzione dei prezzi delle case? Oppure, man mano che il ciclo economico si evolve, queste condizioni estreme si attenuano gradualmente?

Con un pò di fortuna e con la speranza che si sia superato il picco dei tassi d’interesse, allora anche le tendenze della Grande Stasi potrebbero aver raggiunto il loro apice in questo periodo. Ciò implica che nel 2025 l’inventario si restringerà negli stati di destinazione e probabilmente si allenterà un po’ negli stati di origine.

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