Cosa sono i Redeemable Deeds e perché si trovano solo in Texas?

Ecco una altra delle mie avventure in giro per l’America in cerca dei migliori posti dove acquistare Tax Lien e Tax Deed. Questa volta sono volato in Texas e precisamente a Houston perché tra qualche giorno qui ci sarà una bella asta alla quale si venderanno i famosi (si fa per dire) Redeemable Deeds e non ho resistito a prendere l’aereo e acquistarne qualcuno di persona all’asta.

Se non conosci i Redeemable Deeds puoi leggere il mio articolo qui. In poche parole si tratta di una via di mezzo tra un Tax Lien e un Tax Deed. All’asta si acquista l’atto di proprietà (title) dell’immobile che ti darà la possibilità di poter affittare l’immobile. Sfrattare l’inquilino, e apportare migliorie perché tecnicamente l’immobile è tuo. L’unico vincolo è che NON puoi venderlo prima che siano trascorsi i 6 mesi del periodo di riscatto. Durante questo periodo il proprietario può riscattare l’immobile pagandovi l’intera somma investita più il 25% di interessi!!

Ma non è finita qui! Essendo tecnicamente il nuovo proprietario dell’immobile è tuo diritto chiedere all’inquilino un affitto durante il periodo di riscatto. O almeno fino a quando l’inquilino o ex proprietario non pagherà il tuo redeemable deed assieme al 25% d’interessi!

Ricordiamo inoltre che il Texas è uno stato Flat Penalty. Questo vuol dire che il tasso d’interesse deve essere pagato per intero (25% ogni 6 mesi) anche nel caso in cui il proprietario pagasse il tuo redeemable deed il giorno dopo che lo avete acquistato all’asta. Se il proprietario non paga entro i 6 mesi, dovrà pagare il 50% d’interessi, e cosi via. Fino a quando non deciderai di avviare la procedura di pignoramento presso la contea e ti verrà dato l’atto di proprietà definitivo dell’immobile. Solo allora l’immobile sarà 100% di tua proprietà.

Perchè siamo andati a Houston?

In realtà anche un’altra cosa mi porta qui a Houston in Texas…La carne alla Griglia!!! Qui è veramente squisita, la cottura segue un procedimento particolare durante la quale la carne viene affumicata e cotta allo stesso tempo rendendola morbida e succosa, davvero ottima!

Ho fatto diverse ricerche prima di partire per il Texas e ho scoperto alcune cose interessanti che non sapevo. Houston è sede di ben 23 società che fanno parte del Fortune 500.

Fino al 1981 in Houston l’85% degli impieghi era nel settore energetico, principalmente in quello petrolifero. Oggi più della metà degli impieghi sono in settori tecnologici, aerospaziali, medicali e manifatturieri. E’ una città in forte crescita ed è una delle città più popolose della parte sud degli Stati Uniti. Ha inoltre il porto più grande d’America per merce importata e seconda per merce esportata.

Questi sono solo alcuni dei dati che controllo prima di investire in un nuovo stato o in una nuova zona. Voglio essere sicuro di essere nel posto giusto con le caratteristiche di crescita migliori. Solo cosi sarò sicuro che l’immobile che andrò ad acquistare si venderà o affitterà in fretta e al prezzo più alto di mercato.

Ho parlato con diversi Realtor (agenti immobiliari), agenti della contea e investitori della zona e mi sono fatto un’idea abbastanza precisa del mercato immobiliare di Houston. Sono molti i pendolari che vivono fuori dal centro città in quartieri residenziali da sogno con i prati curati e le macchine parcheggiate nei vialetti proprio come vediamo nei film e telefilm Americani.

Che caratteristiche devono avere le zone dove acquisto gli immobili?

Questi sono i quartieri nei quali voglio acquistare gli immobili ed investire, perché si rivalutano nel tempo. Le persone per bene vogliono vivere e crescere i propri figli in questi quartieri. Non è un caso infatti che le scuole migliori delle città si trovano proprio in queste zone. Una volta raccolte tutte queste informazioni e individuato le zone migliori, ho iniziato a lavorare sulle mie liste. Ho eliminato le proprietà che non rispondevano ai miei criteri, come il valore di mercato, la zona, il prezzo base d’asta e l’ammontare dei debiti che avrebbero sopravvissuto l’asta. A questo punto sono pronto per partecipare all’asta. Ho la mia lista e ho determinato la mia offerta massima. Con un po’ di fortuna mi aggiudicherò un Redeemable Deed su di un ottimo immobile. A quel punto sarei tecnicamente il nuovo proprietario dell’immobile. Potrò chiedere l’affitto al proprietario o sfrattarlo nel giro di 8 giorni nel caso non voglia pagare il canone d’affitto da me stabilito. Ma dovrei attendere 6 mesi prima di poter diventare al 100% il nuovo proprietario dell’immobile e poterlo rivendere. In questo lasso di tempo il proprietario avrà la possibilità di riscattare l’immobile pagandomi il denaro investito più un tasso di interesse del 25%, altrimenti perderà l’immobile. Le statistiche sono a mio favore e dicono che solo il 20% degli immobili viene riscattato. Ho quindi l’80% di possibilità di tenermi l’immobile ad un prezzo molto inferiore rispetto al prezzo di mercato. Nel caso invece il proprietario riscatti l’immobile avrei comunque guadagnato un tasso di interesse del 25% in pochi mesi. Sembra impossibile? Invece non lo è perché i Redeemable Deeds esistono davvero e hanno fatto la fortuna di molti investitori immobiliari Americani. Solo in pochi però conoscono la loro esistenza e sanno effettivamente cosa sono e come trarne profitto. I Redeemable Deeds si possono trovare solo in Texas e in pochi altri Stati Americani e sono investimenti a bassissimo rischio se sai come fare. Come dicono i Texani ” tutto è più grande e bello in Texas!”   Che il profitto sia con te… Emanuel