Il mercato dei tax lien nel Maryland presenta opportunità uniche per gli investitori, ma richiede una comprensione approfondita delle sue specificità. A differenza di altri stati, il Maryland concede alle sue contee una notevole autonomia nella gestione delle aste di tax lien, il che si traduce in una variabilità significativa in termini di tempistiche, procedure e tassi di interesse applicati. Questa guida esplora in dettaglio il funzionamento di queste aste, fornendo informazioni essenziali per navigare con successo in questo complesso panorama.

1. Funzionamento Generale e Variazioni a Livello di Contea

Le contee del Maryland organizzano aste annuali di tax lien. La caratteristica più distintiva è la notevole autonomia concessa a ciascuna contea, che determina:

  • Tempistiche delle Aste: Le date delle aste variano ampiamente tra le contee. Generalmente, la stagione delle aste si estende da marzo a metà autunno (agosto-ottobre), con alcune contee, come Baltimora, che tendono a tenere le loro aste più tardi nel corso dell’anno.
  • Tassi di Interesse: I tassi di interesse sui tax lien non sono uniformi. Ad esempio, si possono trovare tassi che variano dall’8% al 18%, a seconda della contea (es. Anne Arundel al 18%, Carroll al 14%, Charles al 12%, Frederick all’8%).
  • Calcolo degli Interessi: Alcune contee offrono un ritorno pro-rata sugli interessi (es. l’1% al mese per un tasso annuo del 12%), mentre altre applicano un tasso di penalità fisso, che viene pagato per intero al momento del riscatto, indipendentemente dalla durata del lien.

Questa diversità rende imperativo per gli investitori consultare le regole specifiche di ogni contea prima di partecipare a un’asta.

2. Piattaforme d’Asta

La maggior parte delle aste di tax lien nel Maryland si svolge online. Piattaforme come Real Auction sono comunemente utilizzate da molte contee. Tuttavia, data l’autonomia locale, alcune contee preferiscono utilizzare i propri sistemi online o i loro siti web dedicati. Quando si partecipa a un’asta su Real Auction, è fondamentale consultare le “bidding rules” (regole di offerta) specifiche della contea per comprendere ogni dettaglio procedurale.

3. Il Formato dell’Offerta: L'”Overbid”

Le aste nel Maryland adottano il formato “overbid”. L’offerta iniziale corrisponde all’ammontare delle tasse arretrate dovute sulla proprietà. Qualsiasi importo offerto al di sopra di questa cifra è considerato un “overbid”. Un aspetto vantaggioso per gli investitori è che, nella maggior parte dei casi, l’intero importo dell’overbid non deve essere pagato in anticipo, ma solo all’inizio delle procedure di pignoramento della proprietà. È comunque consigliabile verificare le normative della singola contea, poiché alcune potrebbero richiedere un deposito sull’overbid.

4. Tassi di Interesse e Loro Specificità

La variazione dei tassi di interesse è un fattore chiave. La Città di Baltimora, ad esempio, applica un tasso del 12% per le proprietà occupate dal proprietario e un tasso più elevato, del 18%, per le proprietà non occupate dal proprietario (come immobili in affitto o seconde case). Questa distinzione è pensata per incentivare i proprietari residenti a riscattare i loro debiti.

Per gli investitori, la lettura attenta di documenti forniti dalle contee, quali “notice of tax sale”, “general questions” e “tax sale process”, è cruciale. Questi documenti contengono dettagli sui tassi di interesse e se il calcolo avviene su base pro-rata mensile o come penalità fissa.

5. Il Processo di Pignoramento (Foreclosure)

La legge statale del Maryland stabilisce che i tax lien sono pignorabili dopo sei mesi dalla data di acquisto. Tuttavia, le contee possono imporre restrizioni aggiuntive. Ad esempio, Baltimora potrebbe consentire l’inizio del pignoramento dopo sei mesi solo per proprietà considerate “vacanti”, mentre per quelle occupate potrebbe essere richiesto un periodo di attesa di nove mesi.

È vitale rispettare le scadenze legali:

  • Il processo di pignoramento non può essere avviato prima di 6 mesi dalla data di acquisto del tax lien.
  • Il processo di pignoramento deve essere avviato entro 2 anni dalla data di vendita del tax lien. La mancata osservanza di questa scadenza comporterà l’annullamento del tax lien e la perdita dell’investimento.

6. Ricerca delle Proprietà e Dati Rilevanti

La quantità di tax lien offerti all’asta può essere molto elevata. Ad esempio, si possono pubblicizzare decine di migliaia di proprietà con tax lien, sebbene molte vengano riscattate prima dell’asta. La Città di Baltimora è un attore predominante in questo mercato, rappresentando una quota significativa dei lotti totali.

Strumenti di ricerca come “Parcel Fair” sono preziosi per gli investitori, consentendo di filtrare e analizzare le proprietà in asta. È possibile navigare per data d’asta e contea, visualizzando le proprietà su mappe o in elenchi dettagliati. I filtri più comuni includono:

  • Tipo di Proprietà: Terreni con edifici (“improvements”) o terreni liberi (“vacant land”).
  • Valore della Proprietà: Il valore stimato dell’immobile.
  • Tasse Dovute: L’importo delle tasse arretrate, che corrisponde all’offerta di apertura.
  • Superficie (Acreage).
  • Posizione del Proprietario: Informazioni che possono indicare la probabilità di riscatto (es. proprietari fuori stato).

Per ogni proprietà di interesse, è possibile accedere a un rapporto dettagliato che include valore, tasse dovute e link a mappe GIS o schede proprietà per una due diligence approfondita.

7. Opportunità “Over-the-Counter” (OTC)

I tax lien che non trovano acquirenti durante l’asta principale diventano disponibili “over-the-counter” (OTC). Migliaia di questi lien rimangono invenduti ogni anno. Diverse contee del Maryland vendono attivamente questi tax lien OTC, tra cui Allegany, Anne Arundel, Caroline, Prince George e, in particolare, la Città di Baltimora.

La Città di Baltimora è il più grande fornitore di inventario OTC, con un numero di proprietà significativamente maggiore rispetto ad altre contee. Esistono anche programmi specifici a Baltimora:

  • Buy into Baltimore: Questo programma permette l’acquisto diretto di proprietà che sono state a lungo in arretrato fiscale e che la città è pronta a vendere. Queste proprietà sono spesso simili a quelle gestite da una “land bank” e sono disponibili per l’acquisto diretto, non come tax lien, tramite offerte aperte durante tutto l’anno.
  • Acquisto diretto di tax lien OTC: In questo caso, l’investitore acquista il tax lien non venduto all’asta, interagendo direttamente con il “City Bureau of Revenue Collections” di Baltimora attraverso un processo più manuale.

È fondamentale distinguere tra l’acquisto di un tax lien OTC (che conferisce il diritto di riscuotere le tasse e potenzialmente pignorare) e l’acquisto diretto di una proprietà tramite programmi come “Buy into Baltimore” (che conferisce la proprietà immediata dell’immobile). Le liste OTC della Città di Baltimora sono spesso aggiornate mensilmente e possono richiedere un’analisi manuale per l’identificazione delle proprietà.

Conclusioni

Investire nelle aste di tax lien nel Maryland offre notevoli potenzialità di rendimento, ma richiede una diligentissima preparazione. La comprensione delle regole specifiche di ogni contea, l’analisi dei tassi di interesse, la conoscenza delle procedure di pignoramento e l’esplorazione delle opportunità OTC sono tutti elementi cruciali per il successo in questo mercato dinamico.

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