{"id":2307,"date":"2018-06-23T10:03:31","date_gmt":"2018-06-23T08:03:31","guid":{"rendered":"http:\/\/theme-sphere.com\/smart-mag\/?p=46"},"modified":"2022-10-17T07:55:29","modified_gmt":"2022-10-17T06:55:29","slug":"investimenti-immobiliari-multifamily","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.weamerica.us\/investimenti-immobiliari-multifamily\/","title":{"rendered":"5 Ragioni per Preferire gli Investimenti Immobiliari Multifamily alle Case Singole"},"content":{"rendered":"\n[et_pb_section][et_pb_row][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text].A<\/span> doro gli investimenti immobiliari in multi family Americani, ma capisco che non tutti sanno di cosa sto parlando. Vediamo allora di dare una definizione pi\u00f9 chiara e comprensibile.\n\n\n\nIn America vengono definiti investimenti immobiliari multi family<\/strong>, tutti quei immobili che hanno 2 o pi\u00f9 abitazioni sotto allo stesso tetto, o nella stessa struttura immobiliare.<\/strong> Se sono solo 2 abitazioni, vengono chiamate Duplex. 3 appartamenti, vengono chiamati Triplex.  4 appartamenti, vengono chiamati Quadplex. Oltre le quattro vengono chiamati Multi family.\n\nMolto spesso mi trovo a dibattere con altri investitori Americani su cosa sia meglio acquistare, se single family (case singole) o multi family (appartamenti). Investire in case singole o single family, \u00e8 un ottimo tipo di investimento se scelte nel modo corretto, sopratutto se acquistati tramite aste tax deed<\/a>. Ma se si vuole scalare<\/strong> (scalare = moltiplicare esponenzialmente) il proprio business immobiliare<\/strong> la strada migliore sono sicuramente gli investimenti immobiliari multi family (piccoli complessi di appartamenti). Ecco il perch\u00e9:\n

1. Un solo mutuo, molti appartamenti!<\/strong><\/h3>\nSe nella vostra vita avete acquistato un immobile con un mutuo sapete bene che \u00e8 una gran rottura di palle! Occorre presentare una montagna di documenti ed il processo \u00e8 lento e stressante. Ma spesso \u00e8 un male necessario per ogni investitore che vuole avvalersi della leva finanziaria delle banche (anche se preferisco altri tipi di leva finanziaria, ma questo \u00e8 un argomento per un altro articolo). Immagina di dover ripetere questo processo di applicazione per un mutuo ogni volte che dovete acquistare un immobile\u2026un vero incubo.\n\nSe i vostri piani prevedono di acquistare 20 immobili nei prossimi 5 anni, dovrete fare 20 richieste di mutuo, inoltre non \u00e8 sempre sicuro che la banca vi dir\u00e0 di SI<\/strong> e allora dovrete fare una nuova richiesta ad un’altra banca.\n\nAcquistando un immobile multi family invece dovremo richiedere 1 solo mutuo per acquistare in un colpo solo pi\u00f9 immobili che produrranno reddito. In questo caso ci serve 1 solo SI<\/strong> dalla banca.\n

2. Una sola polizza di assicurazione!<\/strong><\/h3>\nNon so voi ma io ODIO le assicurazioni!\nCapisco l\u2019importanza di proteggere il proprio investimento mediante un assicurazione, ma il mondo assicurativo \u00e8 complicato e spesso frustrante<\/strong>. Una buona fetta del mio tempo lo devo dedicare alla gestione delle pratiche assicurative e la cosa non mi entusiasma affatto.\n\nInoltre le compagnie assicurative spesso e volentieri cambiamo le coperture della propria polizza senza darne previa comunicazione, coprono una cosa e non coprono un altra, ecc.\nImmagina di dover fare 20 polizze e poi tenerle sotto controllo, non molto divertente, ve lo assicuro!\n\nCon l\u2019acquisto di un immobile multi family, dovete richiedere una sola polizza assicurativa, che coprir\u00e0 l’intero complesso immobiliare.\n

3. Con gli investimenti immobiliari multi family \u00e8 pi\u00f9 facile concentrarsi sui numeri e lasciare fuori le emozioni.<\/strong><\/h3>\nUn investimento immobiliare multi family \u00e8 generalmente una questione di numeri, la componente emotiva \u00e8 molto meno presente perch\u00e9 semplicemente i numeri funzionano o non funzionano<\/strong>.\n\nQuesto \u00e8 ancora pi\u00f9 vero quando si investe in strutture pi\u00f9 grandi, da 5 immobili in su, dove il valore dell\u2019immobile \u00e8 determinato dal reddito che esso produce. Questo invece non avviene per le case singole dove il valore \u00e8 determinato da diversi fattori, come la zona, la superficie, l’anno di costruzione, ecc. il che mi porta al punto numero #4.\n

4. Valutazione del prezzo in base al reddito che produce l\u2019immobile.<\/strong><\/h3>\nAbbiamo detto che gli investimenti immobiliari multi family con pi\u00f9 di 5 unit\u00e0 non vengono valutati allo stesso modo come le case singole, ed \u00e8 un aspetto che mi piace molto.\n\nSe dovessi vendere una casa singola (sia in America che in Italia) l\u2019agente immobiliare o il perito che stima l\u2019immobile, guarder\u00e0 le ultime vendite avvenute nella zona di immobili simili e baser\u00e0 la sua valutazione a quanto questi immobili sono stati venduti.\n\nGli investimenti immobiliari multi family (detti anche commercial) invece vengono valutati in base al ritorno sull\u2019investimento che danno al proprietario. Non sarebbe possibile infatti, valutare un immobile, per esempio di 24 appartamenti con un altro identico nella stessa zona che abbia anche lo stesso esatto ROI (ritorno sull\u2019investimento). Questo perch\u00e9 \u00e8 praticante impossibile trovare 2 casi uguali o molto simili con cui fare una comparazione, ci sarebbero troppi variabili da considerare.\n
Negli investimenti immobiliari multi family si considera il reddito netto o NOI prodotto dall\u2019immobile per valutarne il valore effettivo.<\/blockquote>\nPer NOI o Net Operating Income intendiamo il reddito netto annuo che l’immobile produce tolte tutte le spese, al di fuori del mutuo (se presente). Quindi, se un immobile multifamily produce un reddito totale di 120.000$ all’anno e ha spese per 50.000$ in bollette (acqua, luce, gas, assicurazione, tasse, sfitti, ecc) il suo NOI sar\u00e0 di 70.000$ all’anno.\n

Cosa \u00e8 il Cap Rate o indice di capitalizzazione e a che cosa serve?<\/h4>\nPer poter calcolare nel modo corretto un investimento immobiliare multifamily, si usa uno strumento matematico chiamato Cap Rate o indice di capitalizzazione. Il Cap rate \u00e8 una semplice formula matematica che si fa sapere la correlazione tra valore di un immobile \u00e8 l’ammontare del reddito che esso produce. Tranquilli, Con un esempio vi sar\u00e0 tutto pi\u00f9 chiaro.\n

Esempio di come calcolare il valore di un Immobile Multifamily.<\/h4>\nAbbiamo detto precedentemente che per valutare il valore di un immobile single family (casa singola) lo si confronta con un immobile simile nella stessa zona. Nel multifamily invece per valutare due immobili si confronta il loro Cap rate.<\/strong>\n\nSe per esempio un immobile multifamily nella citt\u00e0 di Seattle \u00e8 stato venduto recentemente ad un Cap rate del 6,5% \u00e8 abbastanza probabile che un immobile simile nella stessa zona si vender\u00e0 con un cap rate del 6,5%. Pi\u00f9 alto sar\u00e0 il Cap rate pi\u00f9 quell’immobile produrr\u00e0 un cashflow o reddito netto elevato.<\/strong>\n\nFacciamo un esempio:<\/strong> Il signor Fred vuole sapere il valore di mercato del suo immobile multifamily di 24 appartamenti. L’immobile l’anno precedente ha prodotto un reddito netto NOI di $75.500. Per valutare l’immobile Fred deve prima guardare a quale Cap Rate sono stati venduti immobili simili nella zona. Trova  che una propriet\u00e0 simile nella zona \u00e8 stata venduta per 1.5 Milioni il quale produceva un NOI di 100.000$ all’anno. Con questo semplice calcolo (Cap Rate = NOI \/ Valore Immobile<\/strong>) si avr\u00e0 che 100.000$ diviso 1.5 Milioni equivale a 0.0667. Fred ora sa che quell’immobile \u00e8 stato venduto ad un Cap rate del 6,67%.\n\nFred analizza altre 4 propriet\u00e0 dello stesso tipo e scopre che il Cap rate \u00e8 simile in quella zona per gli immobili come il suo. Per calcolare il valore del suo immobile Fred non deve fare altro che fare un altro breve calcolo. Valore di mercato = NOI \/ Cap Rate<\/strong> da cui risulta $74.500 diviso 0.0667 uguale $1.116.941,53<\/strong> questo \u00e8 il valore di mercato dell’immobile di Fred!\n\nQuando ci rivolgiamo ad un broker o un Realtor (agente immobiliare) per acquistare un immobile multi family la prima cosa che ci chieder\u00e0 \u00e8 il Cap Rate che vogliamo ottenere, in base a quello ci invier\u00e0 gli immobili che producano quel Cap Rate.\n

Che lingua parlano i Broker Immobiliari?<\/h4>\nI Broker tipicamente usano un gergo tecnico che per molti non addetti ai lavori e spesso incomprensibile, ma per chi \u00e8 del settore ha perfettamente senso. Vi mostro un messaggio di un broker.\n\n\"investimentiIn questo esempio il broker mi sta proponendo l’acquisto di un Hotel della catena Quality Inn composto da 69 camere (keys, significa chiavi), in una zona periferica di Phoenix Arizona<\/a> chiamata Surprise<\/a> a circa 20 miglia ad Ovest dal centro di Phoenix. Prezzo \u00e8 fissato a 5 Milioni, NOI (Net Operating Income) si attesta appena al di sopra dei 600.000$ all\u2019anno. Il quale lo posiziona ad un Cap Rate del 12%. (NOI 600.000\/ Cap rate 0.12 = 5.000.000) Questo \u00e8 un tipico esempio di come vengono valutati gli investimenti immobiliari multi family.\n\n \n\n \n\nAllora perch\u00e9 \u00e8 cos\u00ec importante la valutazione del reddito che produce l\u2019immobile?<\/strong>\n\nSemplicemente perch\u00e9 il valore dell\u2019immobile lo possiamo aumentare noi! Aumentando per esempio gli affitti e diminuendo le spese generali. In questo modo il nostro profitto annuo aumenta e di conseguenza aumenta il valore del nostro immobile.<\/strong>\n

5. Meno competizione<\/strong><\/h3>\nQuando vado in cerca di un immobile single family (casa singola). Devo competere con migliaia di altri compratori (investitori immobiliari e non) che stanno cercando immobili simili a quello che sto cercando io. Se il mercato immobiliare in cui sto cercando \u00e8 particolarmente \u201ccaldo\u201d devo affrettarmi per versare la caparra. Altrimenti qualcun altro mi potrebbe soffiare l\u2019immobile da sotto il naso. In alcune zone in America questo e pi\u00f9 che normale.\n\nLa categoria peggiore sono le persone \u201cnormali\u201d o i privati che cercano casa. Tendono a sovra pagare una casa solo perch\u00e9 ha il giardino perfetto per il cane o perch\u00e9 il portico in legno e cosi carino\u2026.\n\nIo non voglio dover competere con questa gente!<\/strong>\n\nNegli investimenti immobiliari multi family invece non devo competere con queste persone, competo con altri investitori che capiscono il valore del immobile. Non si sognerebbero mai di pagare pi\u00f9 di quello che pu\u00f2 produrre quell\u2019immobile. Inoltre ho molto meno concorrenza. Ovviamente anche nel settore ,multi family ci sono i pro e contro, primo tra tutti il prezzo, ma posso assicurarvi che ne vale la pena….\n\nFatemi pure tutte le domande che volete sull\u2019argomento.\n\nBuon profitto a tutti!\n\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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1. Un solo mutuo, molti appartamenti!<\/strong><\/h3>\nSe nella vostra vita avete acquistato un immobile con un mutuo sapete bene che \u00e8 una gran rottura di palle! Occorre presentare una montagna di documenti ed il processo \u00e8 lento e stressante. Ma spesso \u00e8 un male necessario per ogni investitore che vuole avvalersi della leva finanziaria delle banche (anche se preferisco altri tipi di leva finanziaria, ma questo \u00e8 un argomento per un altro articolo). Immagina di dover ripetere questo processo di applicazione per un mutuo ogni volte che dovete acquistare un immobile\u2026un vero incubo.\n\nSe i vostri piani prevedono di acquistare 20 immobili nei prossimi 5 anni, dovrete fare 20 richieste di mutuo, inoltre non \u00e8 sempre sicuro che la banca vi dir\u00e0 di SI<\/strong> e allora dovrete fare una nuova richiesta ad un'altra banca.\n\nAcquistando un immobile multi family invece dovremo richiedere 1 solo mutuo per acquistare in un colpo solo pi\u00f9 immobili che produrranno reddito. In questo caso ci serve 1 solo SI<\/strong> dalla banca.\n

2. Una sola polizza di assicurazione!<\/strong><\/h3>\nNon so voi ma io ODIO le assicurazioni!\nCapisco l\u2019importanza di proteggere il proprio investimento mediante un assicurazione, ma il mondo assicurativo \u00e8 complicato e spesso frustrante<\/strong>. Una buona fetta del mio tempo lo devo dedicare alla gestione delle pratiche assicurative e la cosa non mi entusiasma affatto.\n\nInoltre le compagnie assicurative spesso e volentieri cambiamo le coperture della propria polizza senza darne previa comunicazione, coprono una cosa e non coprono un altra, ecc.\nImmagina di dover fare 20 polizze e poi tenerle sotto controllo, non molto divertente, ve lo assicuro!\n\nCon l\u2019acquisto di un immobile multi family, dovete richiedere una sola polizza assicurativa, che coprir\u00e0 l'intero complesso immobiliare.\n

3. Con gli investimenti immobiliari multi family \u00e8 pi\u00f9 facile concentrarsi sui numeri e lasciare fuori le emozioni.<\/strong><\/h3>\nUn investimento immobiliare multi family \u00e8 generalmente una questione di numeri, la componente emotiva \u00e8 molto meno presente perch\u00e9 semplicemente i numeri funzionano o non funzionano<\/strong>.\n\nQuesto \u00e8 ancora pi\u00f9 vero quando si investe in strutture pi\u00f9 grandi, da 5 immobili in su, dove il valore dell\u2019immobile \u00e8 determinato dal reddito che esso produce. Questo invece non avviene per le case singole dove il valore \u00e8 determinato da diversi fattori, come la zona, la superficie, l'anno di costruzione, ecc. il che mi porta al punto numero #4.\n

4. Valutazione del prezzo in base al reddito che produce l\u2019immobile.<\/strong><\/h3>\nAbbiamo detto che gli investimenti immobiliari multi family con pi\u00f9 di 5 unit\u00e0 non vengono valutati allo stesso modo come le case singole, ed \u00e8 un aspetto che mi piace molto.\n\nSe dovessi vendere una casa singola (sia in America che in Italia) l\u2019agente immobiliare o il perito che stima l\u2019immobile, guarder\u00e0 le ultime vendite avvenute nella zona di immobili simili e baser\u00e0 la sua valutazione a quanto questi immobili sono stati venduti.\n\nGli investimenti immobiliari multi family (detti anche commercial) invece vengono valutati in base al ritorno sull\u2019investimento che danno al proprietario. Non sarebbe possibile infatti, valutare un immobile, per esempio di 24 appartamenti con un altro identico nella stessa zona che abbia anche lo stesso esatto ROI (ritorno sull\u2019investimento). Questo perch\u00e9 \u00e8 praticante impossibile trovare 2 casi uguali o molto simili con cui fare una comparazione, ci sarebbero troppi variabili da considerare.\n
Negli investimenti immobiliari multi family si considera il reddito netto o NOI prodotto dall\u2019immobile per valutarne il valore effettivo.<\/blockquote>\nPer NOI o Net Operating Income intendiamo il reddito netto annuo che l'immobile produce tolte tutte le spese, al di fuori del mutuo (se presente). Quindi, se un immobile multifamily produce un reddito totale di 120.000$ all'anno e ha spese per 50.000$ in bollette (acqua, luce, gas, assicurazione, tasse, sfitti, ecc) il suo NOI sar\u00e0 di 70.000$ all'anno.\n

Cosa \u00e8 il Cap Rate o indice di capitalizzazione e a che cosa serve?<\/h4>\nPer poter calcolare nel modo corretto un investimento immobiliare multifamily, si usa uno strumento matematico chiamato Cap Rate o indice di capitalizzazione. Il Cap rate \u00e8 una semplice formula matematica che si fa sapere la correlazione tra valore di un immobile \u00e8 l'ammontare del reddito che esso produce. Tranquilli, Con un esempio vi sar\u00e0 tutto pi\u00f9 chiaro.\n

Esempio di come calcolare il valore di un Immobile Multifamily.<\/h4>\nAbbiamo detto precedentemente che per valutare il valore di un immobile single family (casa singola) lo si confronta con un immobile simile nella stessa zona. Nel multifamily invece per valutare due immobili si confronta il loro Cap rate.<\/strong>\n\nSe per esempio un immobile multifamily nella citt\u00e0 di Seattle \u00e8 stato venduto recentemente ad un Cap rate del 6,5% \u00e8 abbastanza probabile che un immobile simile nella stessa zona si vender\u00e0 con un cap rate del 6,5%. Pi\u00f9 alto sar\u00e0 il Cap rate pi\u00f9 quell'immobile produrr\u00e0 un cashflow o reddito netto elevato.<\/strong>\n\nFacciamo un esempio:<\/strong> Il signor Fred vuole sapere il valore di mercato del suo immobile multifamily di 24 appartamenti. L'immobile l'anno precedente ha prodotto un reddito netto NOI di $75.500. Per valutare l'immobile Fred deve prima guardare a quale Cap Rate sono stati venduti immobili simili nella zona. Trova  che una propriet\u00e0 simile nella zona \u00e8 stata venduta per 1.5 Milioni il quale produceva un NOI di 100.000$ all'anno. Con questo semplice calcolo (Cap Rate = NOI \/ Valore Immobile<\/strong>) si avr\u00e0 che 100.000$ diviso 1.5 Milioni equivale a 0.0667. Fred ora sa che quell'immobile \u00e8 stato venduto ad un Cap rate del 6,67%.\n\nFred analizza altre 4 propriet\u00e0 dello stesso tipo e scopre che il Cap rate \u00e8 simile in quella zona per gli immobili come il suo. Per calcolare il valore del suo immobile Fred non deve fare altro che fare un altro breve calcolo. Valore di mercato = NOI \/ Cap Rate<\/strong> da cui risulta $74.500 diviso 0.0667 uguale $1.116.941,53<\/strong> questo \u00e8 il valore di mercato dell'immobile di Fred!\n\nQuando ci rivolgiamo ad un broker o un Realtor (agente immobiliare) per acquistare un immobile multi family la prima cosa che ci chieder\u00e0 \u00e8 il Cap Rate che vogliamo ottenere, in base a quello ci invier\u00e0 gli immobili che producano quel Cap Rate.\n

Che lingua parlano i Broker Immobiliari?<\/h4>\nI Broker tipicamente usano un gergo tecnico che per molti non addetti ai lavori e spesso incomprensibile, ma per chi \u00e8 del settore ha perfettamente senso. Vi mostro un messaggio di un broker.\n\n\"investimentiIn questo esempio il broker mi sta proponendo l'acquisto di un Hotel della catena Quality Inn composto da 69 camere (keys, significa chiavi), in una zona periferica di Phoenix Arizona<\/a> chiamata Surprise<\/a> a circa 20 miglia ad Ovest dal centro di Phoenix. Prezzo \u00e8 fissato a 5 Milioni, NOI (Net Operating Income) si attesta appena al di sopra dei 600.000$ all\u2019anno. Il quale lo posiziona ad un Cap Rate del 12%. (NOI 600.000\/ Cap rate 0.12 = 5.000.000) Questo \u00e8 un tipico esempio di come vengono valutati gli investimenti immobiliari multi family.\n\n \n\n \n\nAllora perch\u00e9 \u00e8 cos\u00ec importante la valutazione del reddito che produce l\u2019immobile?<\/strong>\n\nSemplicemente perch\u00e9 il valore dell\u2019immobile lo possiamo aumentare noi! Aumentando per esempio gli affitti e diminuendo le spese generali. In questo modo il nostro profitto annuo aumenta e di conseguenza aumenta il valore del nostro immobile.<\/strong>\n

5. Meno competizione<\/strong><\/h3>\nQuando vado in cerca di un immobile single family (casa singola). Devo competere con migliaia di altri compratori (investitori immobiliari e non) che stanno cercando immobili simili a quello che sto cercando io. Se il mercato immobiliare in cui sto cercando \u00e8 particolarmente \u201ccaldo\u201d devo affrettarmi per versare la caparra. Altrimenti qualcun altro mi potrebbe soffiare l\u2019immobile da sotto il naso. In alcune zone in America questo e pi\u00f9 che normale.\n\nLa categoria peggiore sono le persone \u201cnormali\u201d o i privati che cercano casa. Tendono a sovra pagare una casa solo perch\u00e9 ha il giardino perfetto per il cane o perch\u00e9 il portico in legno e cosi carino\u2026.\n\nIo non voglio dover competere con questa gente!<\/strong>\n\nNegli investimenti immobiliari multi family invece non devo competere con queste persone, competo con altri investitori che capiscono il valore del immobile. Non si sognerebbero mai di pagare pi\u00f9 di quello che pu\u00f2 produrre quell\u2019immobile. Inoltre ho molto meno concorrenza. Ovviamente anche nel settore ,multi family ci sono i pro e contro, primo tra tutti il prezzo, ma posso assicurarvi che ne vale la pena....\n\nFatemi pure tutte le domande che volete sull\u2019argomento.\n\nBuon profitto a tutti!\n\n ","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[13],"tags":[23,33,46,47,48,50,59,61,71,77],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2307"}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2307"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2307\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9514,"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2307\/revisions\/9514"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2162"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2307"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2307"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.weamerica.us\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2307"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}